債務整理を考えている方の中には、住宅ローンで住宅を購入している場合があるでしょう。
住宅ローンで購入した自宅がある場合にはどのように債務整理をするのでしょうか。
またその場合弁護士・司法書士はどのように選べばよいのでしょうか。
本記事では、住宅ローンがある場合の債務整理について解説します。
住宅ローンで購入した住宅を守りたい場合の債務整理方法
住宅ローンがある場合の債務整理方法として、住宅を残したい場合の債務整理を見てみましょう。
自己破産すると住宅を残せない
主な債務整理方法のうち、自己破産を選択すると住宅が残せないので注意しましょう。
裁判所に申立てをして、すべての債務を免除してもらう自己破産では、住宅ローン債務も手続きの対象となります。
住宅ローンの契約をする際に、住宅ローンの返済ができなくなったときのために、住宅に担保権の一種である抵当権という権利が設定されています。
自己破産をする旨を住宅ローン債権者に対して通知をしたり、長期間返済ができなくなることで、この抵当権という権利が実行されると、住宅が競売にかけられ、競売で購入した人に住宅を引き渡さなければなりません。
つまり自己破産では住宅を残せません。
また、住宅ローンの支払いがすすんで、アンダーローン（債務の残額よりも住宅の価値のほうが高い場合）の場合には、住宅を売却することで債務の返済が可能な場合もあり、自己破産の要件である支払不能とならない場合があります。
任意整理・個人再生で住宅を残すことができる場合も
住宅ローンで住宅を購入した場合、任意整理・個人再生で住宅を残すことができる場合があります。
個々の債権者と交渉して返済を軽くしてもらう任意整理では、特定の債権者を外しその他の債務を任意整理する、ということが可能です。
そのため、住宅ローン債権者は外して、他の借入についての任意整理をして、住宅ローンは従来通り支払っていくことができます。
また個人再生には住宅資金特別条項というものがあり、これを利用すると住宅ローンは手続きの対象から外すことができます。
そのため、住宅を守りながら他の債務を減額してもらって債務整理ができます。
任意整理では住宅ローンだけではなく、保証人がついている債務を外すこともできるので、保証人に迷惑をかけたくない場合には任意整理を、保証人などがいない場合には個人再生を利用するのが理想といえます。
しかし、次のような注意点があるので注意しましょう。
返済ができないと利用できない
任意整理・個人再生ともに返済ができないと利用できないことに注意が必要です。
任意整理・個人再生ともに毎月きちんとした返済をする手続きです。
そのため、返済ができないと利用できません。
怪我や病気で仕事ができなくなっている場合や、職を失って再就職の見通しが経っていない、あるいは仕事自体はしていても収入があまりにも低く返済に回せないような場合には、任意整理・個人再生はできません。
支払不能のおそれがないと個人再生は利用できない
支払不能のおそれがないと個人再生は利用できません。
個人再生は破産手続開始原因があるおそれがある場合に利用できることになっています（民事再生法第21条）。
破産手続開始原因は支払不能であるため（破産法第15条）、支払不能のおそれがないと個人再生は利用できません。
破産手続と同様に、アンダーローンとなっていて資産全体で見ると支払不能という状態にあたらないため、個人再生が利用できない可能性があります。
個人再生でアンダーローンの場合には最低弁済額が上がる可能性
個人再生でアンダーローンの場合には最低弁最額が上がる可能性があります。
最低弁済額とは個人再生において最低限支払わなければならない額のことをいいます。
最低弁済額についての決め事に清算価値保証条項というものがあり、自己破産をした場合に資産として配当に回す財産がある場合、その分は少なくとも支払わなければなりません。
債務より住宅の価値のほうが高いアンダーローンの場合、資産として取り扱われるので、その額によっては最低弁済額が上がります。
個人再生の場合は連帯保証人がいる債務も対象となる
個人再生の場合は連帯保証人がいる債務も対象となります。
任意整理では債権者を選べるため、住宅ローンと連帯保証人がいる債務の両方を外すことが可能です。
一方で個人再生では、住宅資金特別条項によって住宅ローンは手続きから外すことができても、連帯保証人がいる債務を手続きから外すことができません。
そのため、連帯保証人に請求されたくない場合には任意整理をする必要があります。
住宅ローンの支払い自体が厳しい場合には任意整理・個人再生では解決できず住宅を残すのも難しい
住宅ローンの支払い自体が厳しい場合には任意整理・個人再生では解決できず、住宅を残すのが難しいといえます。
任意整理・個人再生いずれも方法も、住宅ローン自体は従来通り支払い続けるのが前提です。
そのため、住宅ローンの支払い自体が難しい場合には、任意整理・個人再生では解決できません。
収入と住宅ローンの負担がつりあっていないことが原因です。収入に不相応な住居に住んでいる場合といえるので、家賃の安いところに引っ越しをしなければならない場合です。住宅を売却して残った債務は自己破産によって無くす必要があります。
住宅ローン自体が延滞している場合個人再生は代位弁済から6ヶ月以内にする必要がある
住宅ローンの支払い自体が延滞している場合、個人再生は代位弁済から6ヶ月以内にする必要があります。
民事再生法第198条第2項は、住宅資金特別条項によって民事再生をする場合に、保証債務が代位弁済された後は6ヶ月以内に行われなければならない旨が規定されています。
住宅ローンの契約時に住宅ローン債権者は債務について、保証会社に保証をさせています。
これによって、住宅ローンの返済が滞ったときに、保証をしている保証会社に対して支払を求めることができ、保証会社は支払いを求められると債務者に変わって支払いをします。
この支払いを法律では代位弁済といいます。
代位弁済をされた後は6ヶ月以内に再生手続開始の申立てが行われなければなりません。
民事再生手続を弁護士・司法書士に依頼した後に実際に申立てをするためには、準備だけでも2～3ヶ月程度の期間が必要で、弁護士・司法書士費用の分割払いを考慮しても6ヶ月～1年くらいは必要なことが多いです。
そのため、代位弁済がされた場合には、時間の余裕は一切ないと考え、すぐに弁護士・司法書士に相談・依頼をするようにしましょう。
任意整理の場合は個人再生ほど減額が見込めない
個人再生ではなく任意整理の場合、個人再生ほどの減額が見込めないことは覚悟しておくべきです。
個人再生の場合、住宅ローン以外の債務を次の区分に応じて減額した金額の支払いをすることになります。
| 債務額 | 支払額 |
|---|---|
| 100万円以下 | 残っている借金全額 |
| 100万円超500万円以下 | 100万円 |
| 500万円超1,500万円以下 | 残っている借金の1/5 |
| 1,500万円超3,000万円以下 | 500万円 |
| 3,000万円超5,000万円以下 | 1/10 |
たとえば、個人再生では、住宅ローン以外の借金が150万円である場合は100万円の分割返済を、600万円である場合には120万円の分割返済をすることになります。
一方で任意整理ではほとんどのケースで元金の分割返済、一部のケースでは遅延損害金の全部または一部を付加されます。
そのため、住宅ローン以外の借金が150万円である場合は150万円＋遅延損害金の分割返済を、600万円である場合には600万円＋遅延損害金の分割返済をする必要があります。
そのため、個人再生の場合よりも毎月の返済額が多くなることに注意が必要です。
任意売却のセル＆リースバックで自宅を賃貸する
自宅の所有権にこだわらず住み続ける場合には、任意売却のセル＆リースバックで自宅を賃貸する方法が挙げられます。
任意整理・個人再生は住宅ローンで所有している住宅をそのまま所有権者として持ちつづける方法です。
しかし、住宅に住むには住宅の所有権を有する方法のほかに、住宅を賃貸する方法があります。
その方法として、住宅ローンで購入した住宅について任意売却をして、購入した人から住宅を賃借する、セル＆リースバックがあります。
住宅の所有権は購入した人に移りますが、その住宅を賃貸することでそのまま住み続けることができます。
住宅ローンが残っている住宅を売却する場合、抵当権者である債権者の意向も踏まえて売却をする必要があるので、任意売却専門の会社に依頼する必要があります。
また、住宅ローンやその他の債務がそのまま残ってしまうので、その債務については自己破産するなどの措置が別に必要です。
住宅ローンで購入した住宅を手放す場合の債務整理方法
住宅ローンがある場合の債務整理で、住宅を手放すという判断をする場合の債務整理方法にはどのようなものがあるのでしょうか。
住宅ローンで購入した住宅を手放すケース
まず、どのような場合に住宅ローンで購入した住宅を手放すことになるのでしょうか。
離婚した場合
離婚した場合に住宅ローンで購入した住宅を手放すことが多いです。
結婚をして子供が生まれた・子供が増えたなどで、従来賃貸していた家が手狭になってきたような場合に、住宅ローンで自宅を買う人が多いです。
後に離婚をした場合、多くは夫婦が別々に住むことになります。
4人家族で居住するために住宅ローンで自宅を購入したけども、離婚をして元妻が子2人とともに実家に帰ってしまい、元夫がそのまま自宅に一人で住み養育費を支払う、という負担ができないことが考えられます。
そのため、自宅を手放して一人で住む賃貸物件に引っ越したほうが良いという場合があるでしょう。
このような場合には住宅ローンで購入した自宅を手放すという判断ができるでしょう。
住宅ローンの支払い自体が厳しい場合
もう一つは住宅ローンの支払い自体が厳しい場合です。
たとえば、月収50万円であることが前提で住宅ローンを組んだものの、残業が出来なくなったり、営業職から事務職に配置転換となって、給与が下がってしまうような場合があります。
また会社が倒産してなんとか見つけた仕事の給与が大幅に低いということもあるでしょう。
住宅ローンの支払い自体ができなくなってしまった場合、個人再生や任意整理をしても解決ができません。
この場合、住宅を手放して、安い賃貸物件を借りる必要が発生します。
原則としては住宅は競売して債務は自己破産だが任意売却を検討しよう
住宅ローンがある場合で住宅を手放す場合、住宅ローンの債務の額次第ですが、その多くは自己破産することになります。
この場合、住宅は債権者が抵当権を実施して競売にかけられます。
もっとも、このようなケースでは任意売却を検討しましょう。
任意売却とは、住宅ローンで購入して抵当権がついている住宅について、債権者（抵当権者）の意向をふまえて行う不動産の売却をいいます。
債務者としては住宅を失う以上、売却をしても競売にかかっても同じです。
そのため、債務者としてはわざわざ売却活動を行わなくても、なりゆきのままに競売をしてもらっても良いと思われます。
しかし、競売は通常のように売却する場合よりも5割～7割低く売却される可能性が高いとされており、より高い金額で売りたい債権者（抵当権者）としては競売では損をする可能性が高いです。
たとえば、通常通り売却すれば2,000万円で売却される住宅が、1,000万円で売却されてしまうと、債務に充当できる額が1,000万円減ってしまうことになります。
そこで、債務者に引っ越し費用を与えるなどの利益を与え見返りに、競売ではなく売却活動をしてもらおうというのが任意売却の基本です。
これによって、引っ越し費用の一部など新しい生活を始めるための費用の一部を得られる可能性があるので、競売に任せるのではなく任意売却をするようにしましょう。
住宅ローンがある場合の債務整理は誰に相談すべきか
住宅ローンがある場合の債務整理は誰に相談すべきでしょうか。
【おすすめ】債務整理に強い弁護士・司法書士
債務整理に強い弁護士・司法書士に相談するのが最もおすすめの方法です。
債務に住宅ローンがある場合、住宅を維持する・手放す、どの債務整理方法を取るのかなどの判断は慎重でなければなりません。
そのため、単に弁護士・司法書士に相談するのではなく、債務整理に強い弁護士・司法書士に相談する必要があります。
特に、個人再生・自己破産の申し立てについては、取り扱っている裁判所によって運用が異なることもあり、その地域での実績が多い弁護士・司法書士に相談することをおすすめします。
＞当サイトおすすめの債務整理に強い弁護士・司法書士を見る（別ウインドウが開きます）
任意売却専門の会社
住宅の売却を考えなくてはならない場合には、任意売却専門の不動産会社に相談することになります。
住宅の売却といっても住宅ローンがある場合、住宅ローン債権者の意向に沿わなければなりません。
不動産は景気や売却する時期によって売れやすい・売りにくい傾向があります。
売りにくい場合通常であれば売却価格を下げるのですが、高く売却して少しでも債権を回収したいという債権者の意思に背くことができません。
そのため、任意売却については任意売却専門の会社や、大きな不動産会社に任意売却専門の部署があり、任意売却を取り扱っています。
任意売却をする場合には任意売却専門の不動産会社に相談することになります。
もっとも、債務整理に強い弁護士・司法書士であれば、任意売却に強い不動産会社と協力関係にあることが多く、任意売却をする場合には紹介してもらうことができるので、任意売却をする場合でも弁護士・司法書士に相談してみることをおすすめします。
住宅ローンがある場合の債務整理の流れ
住宅ローンがある場合の債務整理の流れは次の通りです。
債務整理を依頼し債務の調査を行うまで
住宅ローンがありどのように解決するかを決める場合でも、債務整理を依頼し債務の調査を行うまでの流れは次の通りで共通しています
弁護士・司法書士に相談の予約をとる
債務整理をするにはまず弁護士・司法書士に相談するところからはじめます。
債務整理の相談をするための予約をとることになります。
弁護士・司法書士の事務所に電話をしたり、ホームページのメールフォームから申し込みをして日程を調整します。
事務所によっては電話をすればすぐに相談できたり、簡単な受け答え程度であればすぐにしてくれることもあります。
弁護士・司法書士に債務整理の相談する
弁護士・司法書士に債務整理の相談をします。
指定された日時に、弁護士・司法書士の事務所を訪れる・Web会議を行うなどで相談します。
事前にパラリーガルと呼ばれる事務員が債務整理の相談に必要な事情についてまとめることがあります。
どの事務所でも次のことを聞かれるので、あらかじめ整理しておくことをおすすめします。
| 項目 | 内容 | |
|---|---|---|
| 借り入れに関する事項 | 債権者 | 債務整理が難しくなる会社ではないかの判断に必要 |
| 借入額 | 適切な債務整理方法を選択するために必要 | |
| 借り入れ開始時期 | 過払い金がある可能性があるか判断するために必要 | |
| 毎月の返済額 | 適切な債務整理方法を選択するために必要 | |
| 連帯保証人の有無 | 適切な債務整理方法や連帯保証人に請求される可能性の判断に必要 | |
| 担保の有無 | 目的物の引き上げがあるかどうかの判断に必要 | |
| 公正証書を差し入れたか | 裁判なしに強制執行される可能性の判断に必要 | |
| 収支の状況等 | 収入 | 適切な債務整理方法を選択するために返済可能な金額を判断するのに必要 |
| 支出 | 適切な債務整理方法を選択するために返済可能な金額を判断するのに必要 | |
| 家族構成 | 適切な債務整理方法を選択するために返済可能な金額を判断したり、家族に内緒にできるかの判断に必要 | |
| その他 | 債務整理に関する希望 | 適切な債務整理方法を選択するために必要 |
債務整理の相談は何人もの弁護士・司法書士にすることができます。
いくつかの事務所に相談してみて、納得のいく回答をしてもらえる・安心して任せられる弁護士・司法書士に依頼することをおすすめします。
弁護士・司法書士に債務整理の依頼をする
弁護士・司法書士に債務整理の依頼をします。
依頼をする場合には弁護士・司法書士と契約書の取り交わしをするので、印鑑や身分証明書を持参するのを忘れないでください。
弁護士・司法書士が受任通知を債権者に発送し債務の調査を行う
債務整理の依頼を受けた弁護士・司法書士が受任通知を債権者に発送し、債務の調査を行います。
債務整理の依頼を受けた弁護士・司法書士は、債権者に自分が依頼を受けたことを通知する「受任通知」を送ります。
すでに返済が遅れていて督促をうけている場合には、この通知が届くことで督促がおさまります。
受任通知には今までの取引履歴を提出するように依頼する内容が記載されており、貸金業者はこれに応じて取引履歴の書類を弁護士・司法書士に送付します。
弁護士・司法書士はその取引履歴をもとに債務が正確にはいくらあるのかの調査を行います。
出資法が現在の利率となった2010年6月18日よりも前に借り入れがあった場合、過払い金があり債務の元本が減ったり、借金がなくなり逆に貸金業者に返してもらう過払い金請求ができる場合があります。
＞2010年6月18日より前に借り入れしていた場合には過払い金請求におすすめの弁護士・司法書士を調べる
相手が貸金業者ではない場合には債権調査票を債権者に送り、債権者から債権の届け出をしてもらって調査を行います。
任意整理をする場合
弁護士・司法書士に任意整理を依頼した場合には次のような流れで進みます。
弁護士・司法書士が債権者に和解案を提示する
弁護士・司法書士が債権者に和解案を提示します。
任意整理は、従来の金銭消費貸借契約を見直し、あらたに和解契約を結ぶことで借金を軽くします。
その和解案を弁護士・司法書士が債権者に提示することで、任意整理の交渉が始まります。
債権者が和解案に反応する
債権者が提示された和解案に反応します。
和解案に応じる場合にはそのまま和解契約書（合意書・準消費貸借契約書などの場合がある）が作成されます。
弁護士・司法書士の和解案に異論がある場合にはその旨が債権者から弁護士・司法書士に伝えられるので、その内容を精査し、依頼者と話し合いながら最終的な和解案について詰めます。
弁護士・司法書士が依頼者と相談しながら債権者と合意すれば、和解契約書を作成します。
この間住宅ローンについては従来通り支払い続けます。
和解契約書を作成し返済をはじめる
和解契約書を作成し返済をはじめます。
和解契約書は弁護士・司法書士と債権者が記名・捺印をして取り交わしを行います。
その後は和解契約書が依頼者に送られ、指定された銀行口座に毎月返済します。
弁護士・司法書士が債権者への返済を代行している場合（弁済代行）には、和解契約書は弁護士・司法書士がそのまま管理し、支払いは弁護士・司法書士に対して行い、それぞれの債権者に支払われます。
個人再生をする場合
個人再生をする場合の流れは次の通りです。
申立書作成・添付書類の収集をする
裁判所に提出する申立書の作成と、添付書類の収集をします。
個人再生は裁判所に対して申し立てをして行う手続きで、申立書と添付書類を収集します。
これらは弁護士・司法書士に任せっきりでできるわけではなく、債務者が協力することが必要です。
たとえば、家計の状況をまとめたり、銀行口座の内容をコピーして弁護士・司法書士に提出する、給与明細を取得して弁護士・司法書士に提出するなどが必要です。
弁護士・司法書士がこれらをリードしてくれるので、協力を求められた場合にはスムーズに行いましょう。
個人再生の申し立てをする
個人再生の申し立てをします。
弁護士・司法書士が申立書と添付書類を住所地を担当している裁判所に提出します。
裁判所でこれを精査して問題がなければ個人再生手続の開始決定が下ります。
裁判所によって次のことがあるので弁護士・司法書士の指示に従ってください。
- 個人再生委員が選任される
- 個人再生の履行テストが始まる
裁判所・個人再生委員との面談・再生計画案の認可
裁判所・個人再生委員との面談を行って、再生計画案の認可をしてもらいます。
個人再生では裁判所・裁判所から選任された個人再生委員と面談する必要があります。
依頼した弁護士・司法書士が作成する返済計画案を履行するのに問題ないかを確認して、再生計画案の認可をしてもらいます。
その後に本格的は返済が開始します。
任意売却の上で自己破産する場合
最後に任意売却の上で自己破産する場合の流れを確認しましょう。
自己破産手続きの申立書作成・添付書類の収集および任意売却の開始
自己破産手続きも裁判所に申し立てを行う手続きなので、申立書作成・添付書類の作成をします。
これと並行して、住宅の任意売却を開始します。
任意売却には半年以上かかることもあるので、長引きそうなときには申立書作成・添付書類は任意売却の見通しが経ってからの場合もあります。
住宅の引き渡しが終わると自己破産の申し立てを行います。
自己破産手続きには同時廃止と管財手続の2つの種類がありますが、任意売却のように大きな取引を行った後の自己破産は、財産の調査をする意味で破産管財人が選任される管財手続によることが見込まれます。
管財手続には簡易な手続きである少額管財と、正式な手続きである通常管財（特定管財）の2種類があり、東京地方裁判所のように司法書士が申し立てをした場合には通常管財（特定管財）と扱われ、引継予納金が高額になるケースがあります（引継予納金は少額管財だと20万円～で通常管財の場合は50万円～）。
相談をする場合には弁護士・司法書士両方に相談して、必要に応じて弁護士に依頼するようにしましょう。
債務整理に強い弁護士・司法書士の探し方
住宅ローンがある場合の債務整理については、債務整理に強い弁護士・司法書士に相談・依頼する必要があります。
では、どのようにして債務整理に強い弁護士・司法書士を探せば良いのでしょうか。
＞当サイトおすすめの債務整理に強い弁護士・司法書士を見る（別ウインドウが開きます）
弁護士・司法書士のホームページで実績を確認する
弁護士・司法書士のホームページで実績を確認してみましょう。
債務整理に強い弁護士・司法書士はホームページを用いて実績を公開していることが多いです。
そこで、弁護士・司法書士のホームページを閲覧して、どのくらいの実績があるかを確認してみましょう。
弁護士・司法書士のホームページで費用が明確かを確認する
弁護士・司法書士のホームページで費用が明確かを確認しましょう。
債務整理、とくに過払い金請求で費用を明確にしないで弁護士・司法書士と顧客が争うケースがあります。
そのため、弁護士・司法書士のホームページで、費用が明確かを確認しましょう。
ただ、任意整理・過払い金請求の費用は決まっていても、自己破産・個人再生の費用が決まっていないケースは多いです。
これは、本人の財産や債権者によって、事案の難易度や作業量が大きく異なるためです。
その場合には相談時に見積りをしてもらいましょう。
弁護士・司法書士の口コミを確認する
弁護士・司法書士の口コミを確認してみましょう。
実績の多い弁護士・司法書士には多くの口コミが寄せられています。
一番確認しやすいのがGoogle mapのレビューですが、ほかにも公式HPのお客様の声、Yahoo!知恵袋、X（旧twitter）、5ch（旧2ch）などにも口コミが書かれていることがあります。
ただし、匿名の口コミを寄せるものについては、悪い口コミや単なる悪口のようなものまで含まれます。
うまく取捨選択するようにしましょう。
悪い口コミも含めて数が多いということは、それだけ相談・依頼の数が多いといえるので、まずは相談してみることをおすすめします。
債務整理おすすめの弁護士・司法書士
まとめ
本記事では、住宅ローンがある場合の債務整理について解説しました。
任意整理・個人再生によって住宅を維持できる可能性があること、住宅を手放す場合には任意売却によって引っ越し代などを工面してもらうことができるなど、きちんとした手当てをすれば生活への影響を最小限に抑えることができます。
そのために早めに弁護士・司法書士に相談するようにしてください。
たとえば、最初3,000万円で契約した住宅ローンを長年支払って残りが500万円となっている場合で、住宅を今売った場合1,500万円となる場合、1,000万円分資産に余剰があることになります。住宅を売却したり不動産担保ローンの借入をすることで債務を完済できるので、支払不能となっているとはいえないことになります。